预付款项（Earnest Money）：这是在购房邀约中支付的一笔金额。预付款通常是购房总价的1%至3%。如果购房交易顺利完成，这笔金额将会计入Down Pay或房屋购买款项中。如果交易失败，可能会有一部分预付款被扣除，取决于有没有签Contingency。

评估费（Appraisal Fee）：在购房过程中，通常需要进行房屋评估，以确定房屋的市场价值。大约在几百到一千美元之间。

房屋检查费（Home Inspection Fee）：房屋检查是为了确认房屋的结构、设备和管道等方面没有潜在问题。聘请专业的房屋检查员会产生费用，通常在几百美元左右。有些地方是由卖方承担费用。

贷款费（Loan Fees）：贷款机构会收取一些费用，如贷款申请费、贷款手续费、信用报告费等。这些费用会因贷款机构和贷款金额而异。如果做No Point No Fee的贷款，仅需要付一千到两千的 Processing Fee。

房屋保险费（Prepaid Home Insurance）：保险费用会根据房屋的价值和地理位置而有所不同。Closing的时候仅仅需要付几个月的Prepaid, 大约一两千。

地方税费（Prepaid Local Taxes）：根据房产所在地的规定，需要支付一些地方税费，如不动产税、房产税等。这些税费因地区而异。Closing的时候仅仅需要付几个月的Prepaid, 大约一两千。

物业费（Homeowners Association Fees）：如果购买的房产位于房屋协会管理的社区内，可能需要支付房屋协会的会费或管理费用。

三方公司费(Escrow Charges)， 产权保险(Title Insurance)，过户费(Documentary Transfer Fee)，城市转让税(City Transfer Tax): 这些费用一般由卖家承担，不过每个地区规定不一样，有的是买家卖家5/5分。

总之，除去提前支付的3%房价 Earnest Money，如果贷款No point No fee, 那么Closing cost大概是$几千到小万左右。请您仔细review closing cost details这张清单。

1. 地基（Foundation）

通常来说地基有四种：Basement，Crawl space，Pier and Beam，Slab。在湾区，两种常见的地基，第一种是带有crawl space的poured-concrete foundation（perimeter），另外一种是没有crawlspace的Concrete slab foundation。地基也是房屋检查报告中最重要的一项，如果地基有问题，通常开支都上万。地基的常见问题包括土壤沉降（settling），沉积盐（ellforescence），竖向裂缝（vertical crack），横向裂缝（horizontal crack）。

2. 房屋基本结构（Structure）

3. 屋顶和阁楼（Roof and Attic）

4. 供电系统（Electrical Systems）

5. 供排水管（Plumbing）

6. 冷暖设备（Heating and Air Conditioning Systems）

7. 外部评价（Exterior Evaluation）

面和木质外墙壁板材料之间有足够的间隙（ 6 英寸），木头不直接接触地面。外墙壁板无开裂、卷曲、松动、腐烂或腐蚀。砖石饰面连接处无裂纹、无破裂、剥落或剥落。

8. 电器（Appliances）

9. 其他杂项 Miscellaneous

安装了烟雾和一氧化碳探测器且运作正常。氡气检验（无地下室的房子可能不验）。楼梯踏板坚固。楼梯扶手且状况良好。车库门开关正常，遇障碍物可停止。

Home Inspection 不包括的

有些可能包括在 A 的检查范围内，但 B 不检查，比如:

油漆含铅量（1979 年以前的房子）。草坪洒水器。下水道。游泳池设备。屋内外气味。网络服务。被地毯覆盖的地板。被雪覆盖的屋顶（如果在冬天做 inspection）。老鼠。白蚁。埋在地底的设备/物件。

什么是off market房源？

Off market房源没有放在Multiple Listing System (MLS)系统里。所有主流房地产网站，比如Zillow, Redfin无法搜到此类可售房源。

🏡卖家为什么选择Off Market卖房子而不选择上市？

1. 有些房子打算上市，但是在上市前要做很多准备工作（比如staging、房屋检查和报告、房屋布置等），买家通过房产经纪人在正式是上市前递送Offer，也可达成交易。

2. 卖家想卖更高价的话，需要Staging好，这部分要几千，但是到底最终能卖多少呢？还是很大程度上取决於周边成交价和市场热度。而且如果需要Staging，卖家还得搬出去，一两个月常见的很。这些投入最後也能收回来。

3. 有些Filper／Builder，需要现金流转，想迅速出手。

4. 家里有改建的没申请permit的地方，如果需要挂在市场上卖，需要先申请permit，这个过程有可能既复杂又花钱，还可能要求拆了重做，还不如把情况说清楚，找个能接受的买家。（但这不意味所有上市的房子装修或加建都有permit，也可以SELL AS IS）。

5. 曾经公开上市后没有房屋没有卖到心里理想的价位，房屋退市后继续Off Market卖（在湾区热门区域可能性较小）。

🏫Off Market 房子会不会比上市的房子便宜些？

可能会，也可能不会，取决于买卖双方的motivation。在湾区热门区域严重供不应求的市场中，一般Off Market成交价格会比同期同类房屋市场价低。

🏢Off Market 房子也要走和上市房源一样的Disclosure, Escrow, Closing等过程吗？

完全一样。

🏥如何获得Off Market房源信息？

因为信息不公开，只能靠您的经纪人打听。经纪人Network越广，掌握的Off Market房源信息也越多。

🏤Off Market房子的Offer是怎么决定的？

1 to 1 negotiation, 好处是，会比较容易拿到卖主相对坦率的期望价格，对买家下offer金额有一定的帮助。

房地产数据库 Attom Data Solutions LLC 一项针对全美房地产交易数据的调查，给这道题找到了答案。

Attom研究了过去9年（2013-2021）中、超过10,000+房屋销售记录，最终统计出了一年当中最优惠的购房日和购房月。

具体到最佳美国买房日，数据统计显示，一年中买房的最佳日是11月28日——这一天平均只要加价1.1%就能买到房。

第二划算日子是1月9日，平均加价1.3%；第三名是12月5日和12月26，加价1.5%；第四名是12月9日，加价1.9%。

细心的你也许发现了，大部分优惠月份和天数，都集中在10月到1月中间。

结果显示，与其他月份相比，10月，是一年中买房加价最少的月份。买家平均加价3.3%，就能买到房。

11月和12月共同排名第二，平均加价3.7%。

排名第三的是1月，平均加价4.1%。

相反，5月份是买家加价最多的月份，达到10.5%。

当然，最近两年利率波动巨大的情况，很可能已经这项统计背离很远了。未来一年的房价走向很可能跟美联储降息计划相关。之后差哥我会单独发一篇分析2024年房产走向预测。不过这项统计也算给大家提供些参考数据，数据背后是供求关系的博弈。

购房合同生效意味着双方就不能随意的退出此次交易。好在有一项叫做Contingency的条款，它们是买家完全不损失定金(Earnest Money)合法退出购房交易的利器。定金一般为购房价格的3%，一般会要求在签署购房合同后三天甚至一天内将它交给Escrow公司。

Contingency有三种：Inspection Contingency，Appraisal Contingency和Loan Contingency/Mortgage Contingency。

房屋检查附带条款(Inspection Contingency)：买家有权在合同约定的时间内对房子进行检查，并可根据检查结果决定是否要取消房屋交易。但在湾区使用这条款并不常见，因为大部分卖主早期都提供了Home Inspection报告，在下offer前买家已经看能够看到报告。

房屋估价附带条款(Appraisal Contingency)：如果银行对房子的估价结果低于合同价格，买家可以选择是否需要取消房屋交易。这条比较适用于首付比较紧的买家，比如买家想花100万买某个房子，首付20%买家出20万，原本想贷款80万。但银行估价是98万，只能借贷 98*0.8 = 78.4万，剩下的100 - 78.4 = 21.6万就得全部买家出，这1.6万的差价就得买家想办法出。

房屋贷款附带条款(Loan Contingency/Mortgage Contingency)：如果在合同约定的时间内房屋贷款还没有获得批准，买家可以选择是否取消房屋交易。

每个Contingency在购房合同中都有明确的时间期限，以Home Inspection Contingency为例，假设时间期限设置为5天，这就是说从购房合同生效的那天起，5天内，买方要完成房屋检查并明确是移除这项附带条款(Remove Home Inspection Contingency)呢, 还是退出购房交易。即使超出5天，Contingency是不会自动移除掉，必须要买方签署移除文件方可(Contingency Removal Form)，这个5天的限制在于：若时间到了，买方不肯签署移除文件，卖方是有权力终止购房交易的。

在现在剧烈加价下Offer的行情下，如何打好和LA的关系，并套出更多情报的买家更有优势。原本这也是你的Buyer Agent的工作，但是由于现在经纪人良莠不齐。买家也要自行了解一些知识。这里差哥结合自己的经验和一些同事的经验，公布一些跟LA打交道的套路（以湾区为主）。

1. 了解LA不喜欢Counter

年纪大一些的LA一般不喜欢Counter，跟他/她确认后offer一般拉高，他们一般最多只会在top3里counter一轮，这时打探另外两个offer的价位，LA一定不会明确告诉你，不过有时会隐晦透露。旁敲侧击的技巧看下面第3点。

2. 了解LA 喜欢Counter

有的LA会明确告诉你有多轮counter,。这时一定要守住自己的价格上限，超过的果断放弃。很可能会有上头的买家冲了第一但是反悔，或者贷款做不下来，没准儿还有倒车接人的机会。

3. 找寻seller的心理价位

这个问题直接问LA肯定是得不到答案，但是咱们可以旁敲侧击。如果你真的喜欢这个房子，多花点时间在open house时候跟LA面对面交流，唠唠家常，在LA心里留下印象。然后询问seller的期望值，不要直接问数字! 自己给出几个数字，比如“你觉得1.9M是有竞争力的offer吗？””你觉得1.95M是有竞争力的offer吗？” 观察LA反应，你一定能发现蛛丝马迹的！

4. 在offer due day

在offer due day前几个小时给LA通话，了解收到的offer多不多，旁敲侧击一些数字（如上）根据offer的数量调整自己的出价策略。

5. 发完offer后

发完offer后立刻给LA发短信，注明自己已经提交offer，并强调自己的offer多有竞争力（clean offer+ high downpay + short closing term，etc) 并且自己多喜欢这个房子，会好好爱护等的。总之就是加深自己在LA心目中的印象。亲测有奇效！有次LA打过来直接告诉我是第二名，让我加多少成第一。

很多人经常在群里发一个房子的链接，然后问，为什么这个房子成交价比周围的便宜？很简单，那个房子有硬伤，具体有哪些硬伤需要你深入调查。

差哥给你列出了几点“单个房屋”硬伤参考（不考虑地域性硬伤）：

• 路冲

• 没有Permit的装修

• 临高压线或者电线杆

• 临高速路（噪音）

• 紧邻学校、公园 （噪音）

• 紧邻警察局，医院，墓地

• 邻居是二层 （隐私问题）

• Floor plan （比如墙太多分割空间）

• 有人在屋子里去世

• 地基问题

• 屋顶问题

• 全屋需要投入大成本remodel

在加州找装修师傅时，需要注意以下几点以避免常见的坑：

1. 检查执照和保险：确保装修师傅或公司拥有合法的执照 ，并且具备足够的保险覆盖。如果没有执照或保险，可能会导致施工质量问题或法律纠纷。

2. 签订详细合同：在开始任何工作前，确保签订一份详细的合同。合同应包括工作范围、材料使用、费用估算、付款计划和完工时间等内容。避免使用口头协议。

3. 避免过高或过低的报价：非常高或非常低的报价都可能是问题的信号。过低的报价可能意味着质量差或隐藏费用，过高的报价可能是不合理的收费。最好比较多个报价，并选择信誉良好的师傅。

4. 检查过往项目和客户评价：要求查看装修师傅的过往项目，并与之前的客户联系，了解他们的实际工作表现。网上的评价和评分也可以作为参考，但需留意可能存在的虚假评论。

5. 明确付款方式和时间：不要提前支付大笔款项。常见的做法是分阶段付款，比如在项目进展到某一阶段时支付部分费用。保留一部分款项直到全部工程完成并满意为止。

6. 关注施工许可证：根据加州的规定，某些类型的装修项目需要取得Permit。确保装修师傅为你处理这些相关手续，以免以后遇到法律问题。

7. 避免不合理的变更单：在施工过程中，有时师傅会提出变更单来增加费用。确保所有变更都经过书面确认，并了解这些变更对项目整体费用的影响。

在美国购买房屋时，准备贷款的时间线是一个重要的环节。以下是一个大致的时间表，帮助你了解在购买房屋过程中应该如何准备贷款。这些准备工作将使你的贷款流程十分顺利。因为当卖家接受你的offer当天，基本上你只有20~30天时间close整个手续。贷款的补文件，一来一去一般都要1，2天。有的时候因为没能按时close, 卖家甚至会无条件撤出合同。

3-6个月前：

1. 如果有国内大额汇款，这个时候需要完成

2. 寻找不同loan officer联系方式，各个贷款机构和银行各一个

3. 不要开新信用卡，不要关信用卡，不要近期贷款，不要换工作

2-3个月前：

1. 找一个loan officer出一份pre-approval letter （注：这个letter上的利率不重要，这份证明是确定你的贷款能力和出价上限。根据cap price来找房）

2. 记录这个loan officer帮你pull 的credit score

3. 房屋搜索和出价

4. 将股市的钱缓慢vest，存入银行，为close时候存取准备。比如Robinhood的转账需要分批分天，不能一口气转完。所以这一步要提早做准备。

及时支付账单，减少未偿还的信用卡债务，比如每周还一次。（这个很重要，否则贷款审批时候会多很多手续）

1个月前：

1. 确保银行有足够首付

2. 联系之前的所有loan officer，将你的case报给他们，进行横向利率比较。（这个以前写过如何报case，参考《10分钟Quote5家银行，快速比较房贷利率》）

3. 选择贷款银行和loan officer，并咨询loan officer准备手续

贷款开始那周

1. 准备好收入证明，资产证明，债务证明，身份证明，等。Loan Officer会提供一份list

2. 提前准备Employee Verification Letter，这个有些公司会出的比较慢

3. 配合Loan officer提供其他文件

在美国购房贷款时，寻找Zui低利率是一个非常关键的步骤，因为即使是一点点的利率差异都可能在贷款期内节省大量的金钱。这里有几个步骤可以帮助你“shop around”找到Zui佳的贷款利率。

关于银行和机构lender的区别，差哥已经在以前的笔记里写了。详情看主页合辑《贷款省钱攻略》里的《还在满世界问利率？揭秘美国房贷潜规则》

在shop around前请准备好以下模板，方便loan agent直接输入系统调取利率，节省了双方打电话的时间。

1. 算自己的LTV(loan to value) ratio = loan amount/房屋价值。或者用1-down pay%也行。比如20%downpay, LTV即为80%

2. 算自己的DTI(debt to income) ratio = debt/income。在redfin calculator上估算出月供，如果有车贷或其他贷款也要加上，然后除以自己的月收入。DTI一般要小于50%才能贷款哦。

3. 提供自己的credit score, 找一个loan agent提供pre approval letter的时候帮你soft pull一下credit score。然后记下来。

4. 自住还是投资，房屋类型，等。

这个模板最后是这样（举个栗子）：

“Loan Amount 1M，LTV 80%, DTI 40%, credit score 780, 自住SFH, 30year fix or ARM, no point no fee. ”

大家一定要加上no point no fee的要求，这样才能横向比较，即使你之后准备买point，比较的时候还是要加上的。因为有的agent会把利率压低，造成假象，但是抬高closing cost，最后只能close的时候发现。

把这个模板发给各个银行和机构的agent就能快速比出目前蕞好的利率啦，有时候会差0.5%~1%的哦！注意不同银行和不同agent在不同时间的利率都是浮动的很多因素决定，这个以后再发文。如果朋友告诉你说2个月前他在BOA做的很低，可能现在反而chase蕞低了。所以一定要自己quote一轮！